🏠 Budget 2026 : vers la fin de l’avantage fiscal du LMNP ?
Un tournant majeur pour les investisseurs immobiliers
Le monde de l’immobilier est une nouvelle fois en ébullition. Le 21 octobre 2025, dans le cadre du projet de loi de finances 2026, les députés ont adopté deux amendements qui pourraient profondément modifier la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP). L’objectif annoncé : rééquilibrer la fiscalité entre locations nues et locations meublées. Mais pour de nombreux acteurs du secteur, c’est un nouveau coup dur porté à l’investissement locatif.
Jusqu’à présent, le régime du LMNP offrait aux propriétaires un atout considérable. En plus de pouvoir déduire les charges classiques (intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurances…), ils pouvaient amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi fortement leur imposition — voire l’annulant pendant plusieurs années. Ce mécanisme fiscal faisait du LMNP un levier attractif pour développer un patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse.
Le premier amendement adopté prévoit de supprimer cet amortissement pour les nouvelles acquisitions meublées. Concrètement, cela signifie que les futurs investisseurs ne pourraient plus déduire ces montants de leurs revenus locatifs. Le second amendement, quant à lui, propose de rehausser à 50 % l’abattement du régime micro-foncier (actuellement 30 %), afin de mieux aligner la location nue sur la location meublée, qui bénéficie déjà d’un abattement de 50 % sous le régime micro-BIC.
Sur le papier, la volonté d’équilibrer les régimes fiscaux peut sembler logique. Mais dans les faits, cette réforme inquiète les investisseurs particuliers et les professionnels de l’immobilier. Déjà confrontés à des taux d’intérêt élevés, à une baisse des prix, et à des contraintes énergétiques de plus en plus lourdes (rénovation, interdiction des passoires thermiques), beaucoup redoutent une perte d’attractivité de l’investissement locatif.
Pour Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, cette réforme illustre une incohérence politique : « D’un côté, on parle de relancer l’investissement locatif et de soutenir les bailleurs privés. De l’autre, on détruit un dispositif qui loge chaque année des milliers d’étudiants et de travailleurs. »
Une position partagée par de nombreux professionnels qui appellent à plus de cohérence et de visibilité à long terme.
Car au-delà de la fiscalité, c’est la confiance des investisseurs qui est en jeu. Le secteur du logement a besoin de stabilité pour attirer les particuliers et encourager la mise sur le marché de nouveaux biens. Sans incitations claires, le risque est de voir une pénurie accrue de logements disponibles, notamment dans les villes étudiantes et les zones tendues.
En somme, si ces amendements étaient définitivement adoptés, ils marqueraient la fin d’un avantage fiscal historique et redéfiniraient la stratégie d’investissement de nombreux propriétaires. Une page importante du LMNP pourrait se tourner, au moment même où la France a plus que jamais besoin de relancer la construction et la location privée.
👉 Pour les propriétaires et futurs investisseurs, il est donc essentiel de suivre de près l’évolution du projet de loi et de réévaluer leurs stratégies patrimoniales avant d’engager de nouveaux projets.
