Les 21 propositions des notaires : ce qu’il faut retenir
Le 122e Congrès des notaires de France, consacré à « Le Notaire et l’Impôt », a présenté 21 propositions destinées à rendre la fiscalité plus lisible, plus stable et davantage utilisée comme outil d’incitation.
⚠️ Important : il s’agit uniquement de propositions. Elles ne constituent pas de nouvelles règles fiscales. Elles doivent être débattues et soumises au vote lors du Congrès de Lille, du 30 septembre au 2 octobre 2026. Une éventuelle réforme nécessiterait ensuite une modification de la loi.
1. Réduire certains droits de donation
Les notaires proposent de diviser par deux certains droits de donation lorsque la transmission est réalisée en pleine propriété ou en usufruit, sous certaines conditions.
La mesure concernerait les donateurs âgés de moins de 75 ans et serait limitée à une part taxable de 552 324 €.
L'objectif est d'encourager les transmissions plus précoces du patrimoine.
2. Faciliter la transmission aux enfants et petits-enfants
Le projet vise également à faciliter la transmission du patrimoine entre générations.
Les notaires proposent notamment d'étendre aux successions certains abattements actuellement applicables aux donations au profit des petits-enfants et arrière-petits-enfants.
Une transmission plus tôt dans la vie pourrait permettre aux bénéficiaires de disposer de davantage de liquidités pour acheter un logement, réaliser des travaux ou investir.
3. Encourager la transmission du patrimoine du vivant
Derrière ces propositions se trouve une volonté : faire circuler le patrimoine plus tôt, plutôt que d'attendre systématiquement la succession.
Pour l'immobilier, cela pourrait avoir des conséquences concrètes puisque des capitaux transmis plus tôt peuvent constituer un apport pour un achat immobilier.
4. Revoir la fiscalité des plus-values immobilières
C'est probablement l'une des propositions qui intéresse le plus directement les propriétaires et les professionnels de l'immobilier.
Les notaires estiment que le système actuel peut inciter certains propriétaires à conserver leur bien uniquement pour bénéficier progressivement d'abattements fiscaux.
Ils proposent donc de revoir le calendrier d'exonération.
5. Réduire de 30 à 22 ans la durée d'exonération des prélèvements sociaux
Le Congrès propose notamment de ramener de 30 à 22 ans la durée nécessaire pour obtenir l'exonération totale des prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière.
L'objectif serait de réduire l'effet d'attente lié à la fiscalité et de favoriser une remise en circulation des biens.
6. Favoriser le réinvestissement du prix de vente
Les propositions envisagent également de favoriser le réinvestissement du produit d'une vente immobilière.
L'idée est d'éviter que la fiscalité ne constitue un frein à la vente et d'encourager les propriétaires à réorienter leur patrimoine vers un nouveau projet.
7. Remettre davantage de biens sur le marché
L'ensemble de ces mesures poursuit un objectif plus large : améliorer la fluidité du marché immobilier.
Si certains propriétaires vendent aujourd'hui principalement pour des raisons fiscales, une modification du régime pourrait modifier leur calendrier de vente.
Cela pourrait donc avoir une incidence sur le nombre de biens disponibles à la vente.
8. Donner davantage de stabilité à la fiscalité
Les notaires pointent également la complexité et les changements fréquents de la fiscalité.
Pour un particulier, une évolution régulière des règles peut rendre plus difficile la prise de décision concernant une vente, une donation, une succession ou un investissement.
Les propositions cherchent donc aussi à apporter davantage de visibilité aux contribuables.
9. Utiliser davantage la fiscalité comme levier d'incitation
Le Congrès souhaite que la fiscalité puisse davantage accompagner certains comportements : transmettre plus tôt, investir, vendre ou réinvestir.
L'idée n'est donc pas uniquement de simplifier l'impôt, mais également de l'utiliser pour orienter certains choix économiques et patrimoniaux.
10. Un impact potentiel sur les vendeurs
Pour un propriétaire qui envisage de vendre, la fiscalité de la plus-value peut entrer dans le calcul de l'opération.
Le montant éventuellement dû peut influencer le calendrier de vente ou conduire à différer un projet.
Une modification du régime pourrait donc avoir un impact sur certains arbitrages patrimoniaux.
11. Un impact potentiel sur les acquéreurs
Une transmission anticipée peut également avoir un effet sur les acheteurs.
Des fonds transmis par les parents ou grands-parents peuvent, par exemple, contribuer à constituer un apport personnel.
Cela pourrait faciliter certains projets immobiliers, notamment lorsque le financement bancaire constitue un obstacle.
12. Un sujet important pour les investisseurs
Les investisseurs immobiliers sont également concernés par ces réflexions.
Les décisions d'achat, de conservation, d'arbitrage ou de revente peuvent dépendre de la fiscalité applicable au patrimoine.
Une évolution des règles pourrait donc modifier certains calculs économiques.
13. Rien ne change pour le moment
Il s'agit du point essentiel à retenir.
Les 21 propositions ne sont pas encore des mesures applicables.
Les règles actuelles concernant les donations, les successions et les plus-values immobilières continuent donc de s'appliquer tant qu'aucune réforme n'est votée et promulguée.
14. Le rendez-vous de Lille
Les propositions seront présentées et soumises au vote lors du 122e Congrès des notaires de France à Lille, du 30 septembre au 2 octobre 2026.
Les mesures adoptées lors du Congrès pourront ensuite alimenter les débats politiques et législatifs.
15. Pourquoi suivre ces propositions quand on a un projet immobilier ?
Pour un vendeur, un acquéreur ou un investisseur, la fiscalité fait partie des éléments à prendre en compte dans une stratégie immobilière.
Une réforme peut modifier le coût d'une opération, le calendrier d'une vente ou encore l'intérêt d'une transmission.
En tant que conseillère immobilière à La Rochelle, je resterai attentive à ces évolutions, notamment pour pouvoir informer mes clients sur les conséquences potentielles pour leurs projets, tout en distinguant clairement les règles actuellement en vigueur des propositions encore à l'étude.
À retenir : deux sujets méritent particulièrement d'être suivis dans les prochains mois : la fiscalité des plus-values immobilières et l'allègement envisagé de certains droits de donation. Leur éventuelle adoption pourrait avoir des conséquences sur la transmission du patrimoine et sur la mise en vente de certains biens.
